综合房产拆迁评估-房产拆迁评估-房屋拆迁评估公司

供应商	北京中合益德资产评估事务所（普通合伙）店铺
认证
报价	人民币 200.00元
关键词	综合房产拆迁评估,北京房产拆迁评估,房产拆迁评估,综合房产拆迁评估
所在地	北京市朝阳区阜通东大街6号院5号楼24层2816

产品详细介绍

　　应对房地产拆迁评估问题的有效措施

　　(1)遵循职业道德规范要求：评估人员应保持客观公正，诚信执业，依法依规开展工作，获得拆迁双方的认可。

　　(2)积极沟通消除对立情绪：通过友善、耐心、真诚的沟通，缓解拆迁双方、拆迁事务所与评估机构之间的对立情绪，推动拆迁评估工作的顺利进行。

　　(3)加大研究力度增强执业能力：强调市场调研的重要性，深入基层市场收集一手资料;深入学习理论知识，熟悉相关法律和地方性拆迁管理办法;重视职业培训，提高职业水平;加强同业交流，共同解决问题。

　　(4)重视合同作用：签订书面委托协议，明确评估进度、范围、深度及评估费用支付等条款，确保评估费用的顺利收取。

　　(5)积极总结积累实践经验：对特殊问题和典型拆迁评估项目进行总结归档，构建拆迁评估质量监管机制，确保评估报告的真实性和准确性。

　　一般来说，在房屋建筑重置成本估计的条件下，评估其固定资产折旧，是使用重置成本法对老旧房屋建筑定价的关键挑战。理解资产评估中折旧的本质，并区分资产评估折旧与财务会计折旧的差异，对于评估人员正确使用重置成本法进行资产评估至关重要。

　　本质与目的差异

　　资产评估中的折旧，本质是评估房屋建筑从重置成本到评估日期的价值减损，即考虑多种因素导致的价值降低或损失。这是一种降价调整，旨在求得房屋建筑在评估日期的现值。而财务会计折旧则是将房屋建筑的初始成本分摊到生产成本中，以回收其原始取得价值。

　　期限差异

　　房屋建筑寿命分为自然寿命(物理寿命)和经济寿命。自然寿命指房屋因使用和自然磨损至不堪使用的年限;经济寿命则指房屋从建成至其使用收益与成本抵消的时间段。

　　资产评估采用经济寿命，由评估人员现场勘查，根据房屋状况、维护情况、地基稳定性等，综合分析确定。这是一个相对动态的量，受多种因素影响。而财务会计的寿命则考虑技术、税务政策和社会生产力发展水平，为类似资产设定统一标准，具有客观性、统一性和法定性。

　　耗损因素考虑不同

　　资产评估和财务会计在确定寿命时都考虑有形折旧和无形折旧(包括功能折旧和经济折旧)。但财务会计主要关注有形折旧和功能折旧，而资产评估则考虑所有无形折旧，包括经济折旧。

　　社会化程度要求不同

　　资产评估的折旧基于评估日的重置成本，随时间变化;而财务会计折旧基于资产的原始成本，不随时间变化。资产评估得出的实际价值可能与市场价值一致，而财务会计的账面价值则不一定。

　　维修费用处理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因会产生耗损，需进行维护和维修。资产评估时，主要考虑可修复耗损，确保资产正常使用;财务会计则根据维修或改进的性质，分别作为收益性支出或资本性支出处理。

　　因此，实践中常出现财务会计折旧未提完但资产评估显示价值已很低，或财务会计折旧已提完但资产评估仍有较大价值的情况。这往往令评估委托人(尤其是企业)感到困惑。

　　房地产评估建立在科学的定价理论与方法之上，具有合理性。

　　尽管房地产价格受多种因素影响，组成和变化复杂，难以确定，但定价人员通过长期的理论研究与实践探索，总结了房地产价格产生与变化的基本规律，构成了房地产评估的基础理论。这些理论包括房租理论、供需理论、消费者行为理论、效用价值理论、生产值理论、替代原理、收益增减原理、规模经济平衡原理、收益分配原理以及投资理论等。在此基础上，形成了一套系统而严谨的定价方法及评估流程，使房地产评估有据可依。此外，评估过程中还广泛涉及规划、建筑、结构、预算、法律以及宏观经济政策等相关理论和知识。

　　房地产评估虽然表现为定价人员对房地产价格的推断与判断，但其本质并非主观臆断，而是将房地产的客观真实价值通过评估活动准确反映出来，具有较强的普遍性和合理性。

　　房地产评估还具备一定的表现力。评估人员需具备丰富的工作经验，才能做出准确有效的判断。同时，评估过程也需要逻辑推理与判断力，这体现在对房地产价格规律性的深入了解以及非逻辑思维的较快观察力上。此外，评估还需要掌握一定的技巧，以确保评估结果的公信力和可接受性。

　　房地产评估还表现出综合性特点。评估人员需具备综合性知识，包括定价理论、房地产概论、经营管理、规划、建筑结构、工程预算、法律、经济等。评估过程涉及土地和房屋建筑的多个方面，如建筑重置成本、折旧费、土地利用效率、未来升值潜力等。有时评估还需考虑无形资产，如商业信誉、商业景观和经营管理能力等。对于大型物业，如办公楼、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在评估过程中，可能还需要评估师、结构工程师、建筑师、策划师等协作工作。

　　此外，房地产评估还需考虑相关税收政策和拆迁政策。在住宅评估时，应考虑国家政策;在评估土地转让价格时，应考虑转让方式及相关产业政策。这些都反映了房地产评估的综合性特点。

　　房屋拆迁评估实践中，成本法定价的效果常受质疑，导致其难以被广泛接受，甚至评估师也可能因此怀疑成本法是否为一种合理的房地产评估方法。然而，在某些情况下，我们又不得不采用成本法对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行定价，有时成本法甚至可能成为可选的定价方式。针对这些问题，本文对成本法定价进行了一些思考。

　　成本法定价的基础

　　从价值理论的发展来看，经济学家是从商品的成本对其价值贡献的角度来探讨价值理论的。生产值论认为，商品的价格由其生产所必需的耗费决定。而房地产的价格或价值也与其开发建设所必需的耗费相关。在定价时，我们可以通过分析和计算修建房地产的必需开支或成本来判断房地产的价格。生产值论为成本法提供了理论基础。

　　当缺乏市场交易时，房地产的参与者会根据房地产的费用来理解和认知其价值。卖家愿意接受的格不能低于其为修建该房地产所耗费的成本，买家愿意支付的格不能其所预估的重新修建该房地产所需耗费的成本。市场参与者根据成本来认知房地产的价值，为成本法提供了被接受的基础。

　　房屋拆迁评估教材中通常认为成本法适用于新近开发的、可以假定重新开发建设的某些计划开发建设的房地产的定价。由此可见，成本法在理论上适用于任何房地产评估。成本法既适用于房地产合一的定价，也适用于单建筑物或建筑物部分的定价。有时，成本法还可以用来获取市场比较法和收益法定价中所需的一些比较调整基础。因此，成本法的应用范围是非常广泛的，这也是其可用的基础。

　　尽管成本法在理论上可用于任何房地产的定价，但我们不能忘记房地产的价格是由市场决定的这一事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》指出：“在无市场依据不充分而不适合采用市场比较法、收益法、假设开发法进行定价的情况下，可使用成本法作为主要的定价方法。”这告诉我们，对于那些有大量市场交易实例、有盈利资料的房地产评估，应采用比较法或收益法作为定价的方法，而不能将成本法作为其主要定价方法。在这种情况下，成本法通常只能是价值评估的一种备选方法。在评估活动中，评估师应努力寻找合理使用成本法的依据，即找到使成本法定价结果能准确反映市场行情的数据，而不是为使用成本法而盲目放弃其他方法的应用。

　　房屋拆迁评估成本法中成本的组成内容

　　成本法一般理解为：求得定价目标房地产在定价时点的重置价格或重建价格，扣减折旧，以此估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。一般意义上的成本是指生产和销售过程中所耗费的成本，包括各种物料消耗、人力消耗所垫付的资金及垫付资金的成本(利息)。而定价中所称的成本除了包括一般意义上的成本外，还包括因此所贡献的成本应获得的报酬即利润。因此，成本法定价不是求得定价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种耗费(成本)和利润的分析计算来求得定价对象的价格。换句话说，成本法是通过模拟定价对象的生产过程求得其价格或价值的方法。

　　使用成本法进行定价，需要弄清楚房地产价格的组成内容和其含义本质。《规范》明确了房地产市场价格的一般组成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造不同的定价对象所需的各项必需成本和应缴税金、正常开发利润之和，其组成包括以下内容：1、土地取得费用;2、开发成本;3、期间费用;4、项目开发利息;5、销售税金;6、开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从定价的角度来看，修建房地产的某些成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为：房地产的价格或价值是由其效用决定的，修建房地产的耗费只有产生被市场认同的效用时，这种耗费才会对价格或价值产生贡献，才会提升价格或价值。否则，耗费再多也有可能不提升价格或价值，甚至降格或价值。当耗费和其产生的效用不匹配时，耗费也不会和价格或价值呈正比调整。效用所需耗费的成本，不是由个别生产耗费决定的，而是由社会的一般平均耗费决定的。也就是说，并不是能产生效用的个别耗费越大或越低，相应的价格或价值就越高或越低。因此，成本法求得的房地产价格组成内容应该是客观合理的。对此，《规范》也作了相应说明。

　　房屋拆迁评估收费标准概述如下：

　　依据房屋数量与面积，拆迁评估费用有所不同。若拆迁范围内房屋评估户数少于100户，以被拆迁房屋建筑面积为基准，评估收费标准定为8元/平方米;若评估户数在100户至300户之间(含100户)，则评估费收费标准降为7元/平方米;若评估户数超过300户但不超过800户(含300户)，收费标准为6元/平方米;若评估户数达到800户及以上(含800户)，则收费标准为5元/平方米。上述标准可视实际情况在20%范围内上下浮动。

　　在房屋性质方面，评估收费涵盖住宅及非住宅房屋。若拆迁涉及企、事业单位房屋，且确有特殊情况需另行评估，收费标准则由评估机构与委托人协商确定。

　　至于地域及评估复杂程度的影响，我国建筑物拆迁估价收费标准尚未统一。一般而言，费用受建筑物面积、地理位置及评估难易程度等多重因素影响，大致区间为几百元至几千元不等。评估机构将依据具体情况制定具体收费价格。

　　需强调的是，收费价格的制定应确保合理、公平，并严格遵循市场规则及行业规范。

　　被拆迁人在面临拆迁时，应如何计算损失并争取对方认可?哪些损失是可以获得补偿的呢?

　　中合益德资产评估有限公司，提供全国范围内的拆迁补偿评估服务，针对企业、度假村、农庄、矿场、加工厂、养殖场、鱼塘、生态农场、种植基地、蔬菜大棚、茶园、果园、果树、景观花卉、花圃苗木、林地征占等多种拆迁场景，出具合法合规的评估报告，为您争取更公正的补偿提供有力依据。

　　中合益德(简称中合)，是由财政部门授予资产评估资质的全国性评估机构。公司汇聚众多行业，拥有的评估技术和方法，以及完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估公司。公司下设知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部及业务审核部，我们的团队将持续为广大客户提供一对一的免费咨询服务及的资产评估服务。

　　在拆迁过程中，被拆迁人应明确自己的损失范围，包括但不限于房屋及附属物的价值、停产停业损失、搬迁费用、临时安置费用等。计算损失时，应依据相关法律法规及市场行情进行合理评估。

　　为了让对方认可您的损失计算，您可以寻求评估机构的帮助，如中合益德，由我们出具、合法的评估报告。这份报告将作为您争取合理补偿的重要依据。

　　同时，被拆迁人还应了解，根据相关法律法规，因拆迁造成的直接和间接损失均有可能获得补偿。直接损失如房屋及附属物的价值损失，间接损失则可能包括停产停业损失、搬迁费用等。在争取补偿时，应确保自己的权益得到充分保障。

　　厂房拆迁评估的价格通常依据被拆迁厂房的具体条件及市场现状来确定。以下是关键的评估方法及考量因素，有助于确定拆迁补偿价格：

　　市场比较法：通过比较具有相似特征的厂房市场交易数据，得出厂房的市场价值。

　　重建成本法：综合考虑重建厂房所需的成本(如建筑材料、劳动力、建造周期等)，并考虑折旧因素，以确定厂房的市场价值。

　　收益法：若厂房产生租金收益，可通过预测未来租金收益并应用折现法计算现值，从而评估厂房价值。

　　地理位置：厂房的地段对其价值有显著影响，位于商业中心或交通便利区域的厂房价值往往更高。

　　建筑结构与状况：厂房的建筑结构类型、使用年限及当前状况均会影响其价值。新建且维护良好的厂房价值更高。

　　用途规划：需考虑厂房所在土地的规划用途，以及是否具备改建或再开发潜力。

　　市场需求：市场上对厂房的需求状况会影响其价值，供求关系是关键因素。

　　特殊性质：针对厂房的特殊性质，如设备或特殊用途，需进行的价值评估。

　　法律法规：评估过程需严格遵循当地法律法规和政策，确保合法合规。

　　在某些区域，房屋拆迁价格可由房主自选评估公司进行测定。此评估旨在设定合理的拆迁补偿金额，保障房主在拆迁流程中获得公正补偿。通常，拆迁管理部门会要求立的第三方评估，以评估的客观性与公正性。

　　作为房主，若欲了解拆迁价格，可选择聘请评估公司。评估公司将派遣评估师实地勘察，结合市场数据，确定房屋的公平市场价值，并出具详细的拆迁评估报告。

　　但请注意，房屋拆迁评估的规定和要求可能因地区而异。部分地区可能要求使用的评估机构，或由拆迁管理部门直接组织评估。因此，在进行评估前，请务必了解并遵守当地的相关法规与政策。

　　若对评估结果不满或认为其不合理，可与拆迁管理部门沟通，提供相关证据并提出异议。此时，可能需要重新评估或进行更深入的研究调查。