被拆迁房屋价值评估需考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。类似房地产指与被拆迁房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面相同或相似的房地产。确定类似房地产市场价格时，应剔除偶然和不正常因素。
目前，我国房屋拆迁估价中常用的是市场比较法和成本法。但随着城市发展，这两种方法有时难以客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。因此，根据《房地产估价规范》，拆迁双方还可选择收益法、假设开发法和基准地价修正法。
市场比较法是通过与被拆迁房屋相似的交易实例进行比较，调整价格后得出评估结果，是直接反映市场价格的方法，但需有足够的交易实例作为参考。
成本法是通过计算被拆迁房屋的重置价格或重建价格，扣除折旧后得出评估结果。
收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择合适的资本化率折现后累加得出评估结果。
假设开发法是预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润后得出评估结果。
基准地价修正法是在公布基准地价的地区，根据被拆迁房屋所处地段的基准地价调整得出评估结果。
在房屋拆迁过程中，为确定补偿标准，需对被拆迁房屋和用于产权调换的房屋价值进行评估。关于评估的方法、标准等问题，《国有土地上房屋征收评估办法》。
1、评估的时点
被拆迁房屋价值评估的时点确定为房屋拆迁公告发布之日。用于产权调换的房屋价值评估时点应与被拆迁房屋价值评估时点保持一致。
2、被拆迁房屋的价值
被拆迁房屋价值是指在正常交易条件下，被拆迁房屋及其所占土地使用权由熟悉情况的交易双方在评估时点自愿交易的金额，且不考虑租赁、抵押、查封等外部因素的影响。
3、评估的方法
注册房地产估价师需根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择一种或多种方法对被拆迁房屋价值进行评估。
若被拆迁房屋或其类似房地产有交易实例，应采用市场法评估;
若被拆迁房屋或其类似房地产有经济收益，应采用收益法评估;
若被拆迁房屋是在建工程，应采用假设开发法评估。
房地产管理部门建议，拆迁双方应协商选择能体现房屋价值的评估方式。在不适用市场比较法的情况下，好采用两种以上评估方法，并用加权平均的方式确定评估结果。不正确的评估方法使用会导致评估结果失真，无法真实反映房屋市场价格，从而引发拆迁纠纷。
企业拆迁评估价格如何确定
新规定明确，被拆迁房屋相似房地产的市场价格，指评估时点的平均交易水平，需综合考虑区位、用途及建筑结构等价值影响因素。引入第三方评估机构，旨在以市场为导向定价，而非依赖权力或民众主观要价，确保定价遵循市场规律。
过往拆迁补偿中，既存在补偿不足，也有被拆迁方过度索价的情况。核心问题在于补偿标准的合理确定。为防单方面定价或被拆迁方无理，关键在于回归市场机制。公开透明的市场价格能让双方形成合理预期。
企业拆迁时，评估公司的选择权归属何方？若企业对评估结果不满，欲依法争取更多赔偿，可寻求资产评估公司的协助。企业拆迁评估面临难题时，欢迎咨询我们获取建议。
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