121军创文化主题酒店建设项目
可
行
性
研
究
报
告
二零二三年五月
目 录
一、概述 1
（一）项目概况 1
（二）项目单位概况 3
（三）编制依据 3
（四）主要结论和建议 4
二、项目建设背景、需求分析 6
（一）项目建设背景 6
（二）规划政策符合性 9
（三）项目建设必要性 15
（四）项目市场需求分析 18
三、项目选址与要素保障 28
（一）项目选址 28
（二）项目建设条件 28
（三）要素保障分析 34
四、项目建设方案 36
（一）工程规划方案 36
（二）建设管理方案 41
五、项目运营方案 45
（一）项目运营模式 45
（二）安全保障方案 45
（三）运营管理方案 48
六、项目投融资与财务方案 50
（一）投资估算 50
（二）盈利能力分析 53
（三）财务可持续性分析 56
七、项目影响效果分析 58
（一）经济影响分析 58
（二）社会影响分析 58
（三）生态环境影响分析 59
（四）资源和能源利用效果分析 61
八、项目风险管控方案 67
（一）风险识别与评价 67
（二）风险管控方案 68
九、研究结论及建议 69
（一）主要研究结论 69
（二）问题与建议 69
十、附表、附图和附件 70
附表1 销售收入预测表 70
附表2 总成本表 72
附表3 外购材料表 73
附表4 外购燃料及动力费表 74
附表5 工资及福利表 75
附表6 利润与利润分配表 76
附表7 固定资产折旧费用表 77
附表8 无形资产及递延资产摊销表 78
附表9 流动资金估算表 79
附表10 资产负债表 80
附表11 资本金现金流量表 81
附表12 财务计划现金流量表 82
附表13 项目投资现金量表 84
附表14 借款偿还计划表 86
一、概述
（一）项目概况
1.1项目名称
121军创文化主题酒店建设项目
1.2项目建设单位
1.3项目建设性质
新建项目
1.4项目建设地点
本项目建设地址位于云南省文山州麻栗坡新城芳华小镇内
1.5项目负责人
报告编制人：（微）杨刚 工程师
1.6项目投资规模
本项目总投资为12000.00万元，其中，建设投资为11632.50万元（建安工程费用为10494.82万元，土地费用为500.00万元，其他费用为298.81万元，预备费338.87万元），建设期利息为367.50万元。
1.7项目建设内容
本项目总用地面积为10亩，建筑用地4亩，总层高按21.7m设计，共6层，按地下一层，地上五层计，总建筑面积为16000.00㎡，采用钢结构为主体。
1.8项目资金来源
本项目总投资资金12000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金2000.00万元，外筹资金10000.00万元。
1.9项目实施工期
本项目拟分两期建成，一期工期为2023年7月～2023年11月，计5个月；二期工期为2023年12月～2024年3月，计4个月。部分工作交叉进行，各阶段实施进度安排如下：
1.10主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总用地面积 亩 10.00
2 项目总建筑面积 ㎡ 16000.00
3 建筑密度 % 39.95%
4 容积率 - 2.40
5 绿地率 % 21.00%
6 总投资资金，其中： 万元 12000.00
6.1 建安工程费用 万元 10494.82
6.2 土地费用 万元 500.00
6.3 工程建设其他费用 万元 298.81
6.4 预备费用 万元 338.87
6.5 建设期利息 万元 367.50
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 9600.00
2 年均销售收入 万元 7412.09
3 年平均利润总额 万元 2246.11
4 年均净利润 万元 1684.58
5 年城建费及附加 万元 15.66
6 年均增值税 万元 130.48
7 年均所得税 万元 561.53
8 年上缴税金总额 万元 707.67
9 项目定员 人 200
10 建设期 个月 9
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 18.72%
2 项目投资利税率 % 19.94%
3 税后财务内部收益率 % 12.46%
4 税前财务内部收益率 % 16.80%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 3,119.18
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 6,547.74
7 投资回收期(税后)含建设期 年 7.57
8 投资回收期(税前)含建设期 年 6.38
9 盈亏平衡点 % 52.07%
（二）项目单位概况
（三）编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
2.《办公厅关于促进全域旅游发展的指导意见》；
3.《“十四五”文化和旅游发展规划》；
4.《云南省国民经济和社会发展十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；
5.《云南省“十四五”文化和旅游发展规划》；
6.《云南省“十四五”旅游业发展实施方案》；
7.《文山州国民经济和社会发展十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；
8.《文山州“十四五”文化和旅游发展规划》；
9.《麻栗坡县国民经济和社会发展十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；
10.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（三版）；
11.《现代财务会计》；
12.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
13.国家公布的相关设备及施工标准。
（四）主要结论和建议
本项目是推动麻栗坡旅游、军创文化产业集聚、创新和升级的新平台。项目已经具备一定的产业基础，产业定位科学，在产业规模、市场份额和特色方面具有明显的优势，能够发挥产业的集聚效应和叠加效应。同时能够吸纳就业，带来长足发展。
本项目是麻栗坡旅游、军创文化产业创新发展的排头兵。项目自身需具备一定的发展基础，能够在短期内快见成效，成为带动自身及周边地区发展的引擎，同时在发展路径、发展模式上争优创先，成为麻栗坡旅游、军创文化产业发展的示范。
本项目拟建场地地质稳定，没有大的水文地质灾害风险，建设规模适当，满足使用功能要求，并且留有适当发展余地。建设区域位置及环境条件较好，规划科学，技术方案合理，具有实施建设的可操作性及实用性，且环保措施得当，能有效控制环境污染。
本项目市场稳定、方案成熟，可以有效增加社会就业，为当地每年增加税收，促进区域乡村振兴发展。从经济效益方面来看，项目的偿债能力很强，收支平衡，盈利能力较强。
综上，项目的建设实施符合我国及地方的相关产业发展政策，有当地、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划的产业布局建设要求，项目设计可靠合理，是一项具有良好的社会效益和经济效益的项目。因此项目实施建设可行，且十分必要。
建议本次项目可行性研究报告被批复后，应抓紧进行项目后期建设及规划设计工作，以的理念，搞好项目前期策划、规划设计、项目投资、配套工程建设等事宜。准备好充足的资金加快项目进度，以时间争效益，尽快组织实施。
二、项目建设背景、需求分析
（一）项目建设背景
本报告有中投信德杨刚186，0072，8890（微）工程师编制，请勿复制。更多案例参考或报告的定制询杨刚本人。
主营产品: 可行性研究报告,项目申请报告,商业计划书
中投信德产业研究中心是一家专业的市场研究与咨询单位，其前身是成立于1992年国家统计局市场调查研究中心，长期以来为国家各部委和主管单位从事中国市场产业研究和市场研究，2001年整合相关研究队伍和研究资源，正式面向社会提供市场研究服务。公司一方面提高现有研究资源和调查资源的市场化能力，同时通过市场化招聘，从市场上请来有多年市场研究经验的工作人员，将国家资源和市场化咨询结合起来，为客户提供更为有效，更为专业的研究服务。 目前公司业务范围主要覆盖投资咨询、项目可行性分析、行业研究、市场研究及市场调查等领域，我们已经成为一家多层次、多维度的综合性信息咨询机构。 公司致力于提供适用于客户专业领域需求特点的市场研究服务，关注市场研究技术与行业问题的结合以及研究结果对于客户的实践意义，走"专业化市场研究+与行业结合"的道路。 行业研究报告是由国中投信德产业研究中心推出的一项立足于市场研究、服务于企业大众的咨询业务。中心居于行业战略高度，依托国家部委、名牌院校、科研机构、大众传媒，知名企业的综合优势，对行业经济领域从广度和深度进行全方位的专业调查研究，向社会各界提供权威决策咨询服务。 中投信德依靠众多强大合作伙伴，在相关权威机构的支持下，为客户提供近 6500 份年度研究报告、34 个主行业跟踪、几万种产品进出口数据监测报告。年销售报告 5000 份以上 。 凭借多年的企业研究调查经验，培养了一支具有良好素质的调研团队，他们不仅对国内外企业有较深的认知，而且每位调研员工均单独完成调查案例在100例以上。在生产、流通、贸易、投资、咨询、管理、服务等领域均有自己独特的信息获取渠道和独到的研究分析方法。经过多年的积累，目前我们同时已经拥有了国内较为先进的企业分析数据库，在此基础上，中投信德推出的行业研究报告服务更具备说服力。 为了满足企业对原始数据的需求，也为了能给企业提供更为全面和客观的研究报告，我们与国内各大数据源（包括政府机构、行业协会、图书馆、信息中心等权威机构）建立起战略合作关系。中投信德产业研究中心，是一家研究型、以经济信息情报为主业的专业信息咨询机构。中心本着以客户为中心， “让投资更安全，经营更稳健”的宗旨，在成立几年来，依托国家权威部门、名牌院校、科研机构、知名企业的综合资源优势；与著名咨询机构合作，全力打造一流的、专业信息服务平台。
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