中国城中村改造建设可行性研究及发展潜力报告2024年版
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【全新修订】：2024年5月
【出版机构】：中智信投研究网
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正文目录
正文目录 2
图表目录 18
第1章：城中村改造建设发展综述 21
1.1 城中村改造的定义 21
1.1.1 城中村的定义 21
（1）城中村的定义和特征 21
（2）城中村产生的原因 21
（3）城中村的社会功能 22
1.1.2 城中村改造的定义 23
（1）城中村改造的定义 23
（2）城中村改造的目标 24
1）综合发展 24
2）社会目标 24
3）产业目标 25
4）文化目标 25
1.2 城中村改造的必要性 26
1.2.1 城中村的负功能 26
（1）城中村成为城市犯罪高发地带 26
（2）城中村影响城市景观 27
（3）城中村成为不稳定因素 27
1.2.2 城中村改造的经济效益 28
1.2.3 城中村改造的环境效益 29
（1）改善环境，促进持续发展 29
（2）美化城市，提升形象 29
（3）基础建筑完善，改善居住环境 30
1.3 城中村改造对房地产的影响 30
1.3.1 对房地产市场供给的影响 30
1.3.2 对房地产市场需求的影响 30
1.3.3 对房地产价格走势的影响 30
第2章：城中村改造建设的外部环境分析 31
2.1 我国经济环境分析 31
2.1.1 GDP运行轨迹分析 31
2.1.2 固定资产投资轨迹分析 32
2.1.3 国家宏观经济发展趋势 34
2.2 我国城镇化进程 37
2.2.1 城镇化的定义 37
2.2.2 我国城镇化发展历程 39
2.2.3 我国城镇化建设趋势 39
2.2.4 城镇化带来的投资机遇 42
2.3 人口现状分析 44
2.3.1 我国人口构成分析 44
2.3.2 我国人口素质分析 45
2.3.3 我国年龄结构分析 45
2.4 产业结构调整趋势 46
2.4.1 三次产业之间结构变化趋势 46
2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势 46
2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势 47
2.5 土地资源供给分析 48
2.5.1 全国土地资源供给现状 48
2.5.2 全国土地资源利用现状 49
2.5.3 全国土地资源供给趋势 49
2.6 房地产景气度分析 50
2.6.1 全国房地产开发投资分析 50
2.6.2 全国商品房销售和待售情况 51
2.6.3 房地产开发企业的资金来源 52
2.6.4 全国房地产开发景气指数 53
第3章：城中村改造市场分析与改造模式 54
3.1 城中村改造市场现状分析 54
3.1.1 我国城中村改造进程分析 54
3.1.2 我国城中村改造主要问题 54
（1）城中村改造土地问题分析 54
（2）违章建筑拆迁补偿问题分析 58
（3）改造资金来源渠道问题分析 59
（4）城中村改造的利益分配问题 59
（5）城中村改造与城市整体功能协调问题 60
（6）改造后村民后续生活的改善问题 61
3.2 城中村改造市场竞争分析 65
3.2.1 现有业内竞争者分析 65
3.2.2 城中村村民议价能力 65
3.2.3 潜在进入者威胁分析 65
3.3 城中村主要改造模式分析 66
3.3.1 城中村改造主体分析 66
（1）主导型 66
（2）村集体主导型 67
（3）开发商主导型 68
3.3.2 城中村改造方式分析 69
（1）一次性全面改造 69
（2）滚动式全面改造 70
（3）综合整治式改造 71
3.3.3 城中村改造成本分析 71
（1）总成本结构分析 71
（2）拆迁补偿费分析 71
（3）工程咨询费分析 72
（4）市政配套费分析 72
（5）市场营销费用分析 73
（6）运营管理费分析 73
3.3.4 城中村改造模式分析 73
（1）式改造模式 73
（2）自发式改造模式 74
（3）市场式改造模式 74
3.4 城中村改造融资模式分析 75
3.4.1 土地拍卖融资方式 75
（1）含义及适用范围 75
（2）主要优势与劣势 76
3.4.2 银行信贷融资方式 78
（1）含义及适用范围 78
（2）主要优势与劣势 78
3.4.3 集体经济自筹资金方式 79
（1）含义及适用范围 79
（2）主要优势与劣势 80
3.4.4 房地产信托（REITs） 81
（1）含义及适用范围 81
（2）主要优势与劣势 82
3.5 城中村改造拆迁补偿模式分析 85
3.5.1 补偿方式分析 85
（1）货币补偿方式分析 85
（2）产权调换方式分析 85
3.5.2 安置方式分析 86
（1）就地安置方式分析 86
（2）异地安置方式分析 87
3.6 城中村公共设施开发运营模式 87
3.6.1 工程项目融资代建制 87
3.6.2 村民投资参股经营模式 87
3.6.3 PFI(私人主动融资PrivateFinanceInitiative) 88
3.6.4 分阶段的建设时序控制 89
第4章：城中村改造市场规模与投资分析 90
4.1 城中村改造市场规模分析 90
4.1.1 我国现有城中村数量规模 90
4.1.2 我国现有城中村区域分布 90
4.1.3 我国城中村改造需求分析 91
4.1.4 我国城中村改造市场规模 91
4.2 城中村改造项目关键成功因素 92
4.2.1 要素一：营造区域价值 92
4.2.2 要素二：综合体建筑开发 93
4.2.3 要素三：项目开发顺序 93
4.2.4 要素四：项目整体社会效应 94
4.3 城中村改造商业市场定位与规划 95
4.3.1 项目区域市场分析 95
（1）城市规划角度 95
（2）城市商业市场角度 96
（3）相关物业市场角度 96
4.3.2 项目模式研究分析 97
（1）现行模式分析 97
（2）主要模式对比分析 97
（3）城中村改造新模式 99
4.4 城中村改造住宅市场定位与规划 102
4.4.1 项目整体定位 102
4.4.2 目标客户定位 102
4.4.3 目标客户分析 102
4.4.4 项目规划分析 103
4.5 城中村改造项目案例分析 103
4.5.1 上海新天地项目 103
（1）项目指标分析 103
（2）功能规划布局 104
（3）项目开发战略 104
4.5.2 广州江南新苑项目 105
（1）项目指标分析 105
（2）功能规划布局 105
（3）项目开发战略 106
4.5.3 佛山东方广场项目 107
（1）项目指标分析 107
（2）功能规划布局 107
（3）项目开发战略 109
4.5.4 深圳中航城项目 109
（1）项目指标分析 109
（2）功能规划布局 110
（3）项目开发战略 110
4.5.5 深圳世纪城项目 111
（1）项目指标分析 111
（2）功能规划布局 111
（3）项目开发战略 112
4.6 城中村改造投资风险与控制 112
4.6.1 城中村改造投资风险分析 112
（1）城中村改造资产性风险 112
（2）城中村改造营运风险 113
（3）城中村改造市场风险 116
（4）城中村改造社会风险 116
（5）城中村改造自然风险 116
（6）城中村改造商业风险 117
4.6.2 房企城中村改造风险控制 117
（1）政策支持的合约化控制 117
（2）拆迁补偿的规范化控制 117
（3）开发盘量的分散化控制 118
（4）专项报规的特殊化控制 118
（5）土地摘牌的技术化控制 119
（6）融资途径的多样化控制 119
（7）对于土地竞拍情况的约定 120
（8）对于特殊情况的处理 120
第5章：代表城市城中村改造模式选择策略 121
5.1 广州市城中村改造策略分析 121
5.1.1 城中村改造范围分析 121
5.1.2 城中村产业结构分析 121
5.1.3 城中村人口结构分析 123
5.1.4 城中村管理体制分析 125
5.1.5 城中村改造政策解读 133
5.1.6 城中村改造进程分析 135
5.1.7 城中村改造策略分析 136
（1）深化转制型社区管理体制改革，完善社区治理 136
（2）提高农转居人员养老保险水平的思路与方案 137
（3）提供转制型社区公共服务水平，拓展社区服务资金筹集渠道 138
（4）深化集体经济组织各项制度改革 139
（5）推行一村一策，选择合适的“城中村”改造模式 140
（6）加强中专职业技能教育，增加高中学位，扩大继续教育的规模，为“农转居”人员就业奠定基础 141
（7）促进“农转居”人员再就业 142
5.1.8 城中村改造个案分析 144
（1）杨箕村、猎德村改造分析 144
（2）琶洲村、林和村改造分析 147
（3）文冲村、永庆坊、萝峰村改造分析 149
5.2 北京市城中村改造策略分析 150
5.2.1 城中村改造范围分析 150
5.2.2 城中村产业结构分析 153
5.2.3 城中村人口结构分析 156
5.2.4 城中村管理体制分析 157
5.2.5 城中村改造政策解读 161
5.2.6 城中村改造进程分析 173
5.2.7 城中村改造策略分析 174
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