利用烂尾楼建设城市蔬菜工厂（武汉模式）项目可行性研究报告

利用烂尾楼建设城市蔬菜工厂
（武汉模式）项目
可行性研究报告

二零二二年十一月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目建设期限 2
1.2项目承建单位介绍 2
1.3编制依据 3
1.4编制原则 3
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 4
二章 项目背景及必要性可行性分析 6
2.1项目提出背景 6
2.2项目建设必要性分析 11
2.2.1建设蔬菜工厂，“重启”烂尾楼，激发城市活力、促进城市经济发展的需要 11
2.2.2为城市就近提供安全有机蔬菜的需要 13
2.2.3实现全年稳定、连续的蔬菜供应，提高应急保障效率的需要 14
2.2.4利用低能耗LED技术，自备电池供电系统，减少用电成本的需要 15
2.2.5增加就业带动相关产业链发展的需要 16
2.2.6促进项目建设地经济发展进程的需要 16
2.3项目建设可行性分析 16
2.3.1政策可行性 16
2.3.2技术可行性 18
2.3.3管理可行性 19
2.4可行性分析结论 19
三章 行业市场分析 21
3.1我国蔬菜市场供需格局分析 21
3.2植物工厂的主要优势分析 22
3.3我国植物工厂发展前景分析 24
3.4市场小结 25
四章 项目建设条件 27
4.1地理位置选择 27
4.2区域建设条件 27
4.2.1区域地理位置 27
4.2.2区域地形地貌条件 28
4.2.3区域气候条件 28
4.2.4区域交通条件 28
4.2.5区域经济发展条件 30
五章 总体建设方案 32
5.1工程建设方案 32
5.2城市蔬菜工厂武汉模式的定义 33
5.3工程管线布置方案 35
5.3.1给排水 35
5.3.2供电工程方案 37
六章 产品方案及技术方案 38
6.1主要产品及生产规模 38
6.2产品质量标准 38
6.3产品价格制定原则 38
6.4产品生产规模确定 38
6.5项目产品生产工艺 39
6.5.1工艺设计指导思想 39
6.5.2产品生产工艺 39
七章 原料供应及设备选型 41
7.1主要原材料供应 41
7.2主要设备选型 41
7.2.1设备选型原则 41
7.2.2主要设备明细 42
八章 节约能源方案 43
8.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 43
8.2建设项目能源消耗种类和数量分析 43
8.2.1能源消耗种类 43
8.2.2能源消耗数量分析 43
8.3项目所在地能源供应状况分析 44
8.4节能措施和节能效果分析 44
8.4.1工业节能 44
8.4.2节水措施 45
8.4.3建筑节能 45
8.4.4企业节能管理 46
8.5结论 46
九章 环境保护与消防措施 48
9.1设计依据及原则 48
9.1.1环境保护设计依据 48
9.1.2设计原则 48
9.2建设地环境条件 49
9.3项目环境影响分析 49
9.4环境保护措施方案 49
9.5消防措施 50
9.5.1设计依据 50
9.5.2防范措施 50
9.5.3消防管理 52
9.5.4消防措施的预期效果 52
十章 劳动安全卫生 53
10.1 编制依据 53
10.2概况 53
10.3 劳动安全 54
10.3.1工程消防 54
10.3.2防火防爆设计 54
10.3.3电力 54
10.3.4防静电防雷措施 55
10.4劳动卫生 55
10.4.1防暑降温 55
10.4.2卫生设施 55
10.4.3照明 55
10.4.4个人防护 55
10.4.5安全教育及防护 56
十一章 企业组织机构与劳动定员 57
11.1组织机构 57
11.2劳动定员 57
11.3人力资源管理 57
11.4福利待遇 58
十二章 项目实施规划 59
12.1建设工期的规划 59
12.2 建设工期 59
12.3实施进度安排 59
十三章 投资估算与资金筹措 60
13.1投资估算依据 60
13.2建设投资估算 60
13.3流动资金估算 61
13.4资金筹措 61
13.5项目投资总额 61
13.6资金使用和管理 64
十四章 财务及经济评价 65
14.1总成本费用估算 65
14.1.1基本数据的确立 65
14.1.2产品成本 66
14.1.3平均产品利润 67
14.2财务评价 67
14.2.1项目投资回收期 67
14.2.2项目投资利润率 68
14.2.3不确定性分析 68
14.3经济效益评价 69
14.4社会效益评价 69
十五章 风险分析及规避 72
15.1项目风险因素 72
15.1.1不可抗力因素风险 72
15.1.2技术风险 72
15.1.3市场风险 72
15.1.4资金管理风险 73
15.2风险规避对策 73
15.2.1不可抗力因素风险规避对策 73
15.2.2技术风险规避对策 73
15.2.3市场风险规避对策 73
15.2.4资金管理风险规避对策 74
十六章 结论与建议 75
16.1结论 75
16.2建议 75
附 表 76
附表1 销售收入预测表 76
附表2 总成本表 77
附表3 外购原材料表 78
附表4 外购燃料及动力费表 79
附表5 工资及福利表 80
附表6 利润与利润分配表 81
附表7 固定资产折旧费用表 82
附表8 无形资产及递延资产摊销表 83
附表9 流动资金估算表 84
附表10 资产负债表 85
附表11 资本金现金流量表 86
附表12 财务计划现金流量表 87
附表13 项目投资现金量表 89
附表14资金来源与运用表 91


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
利用烂尾楼建设城市蔬菜工厂（武汉模式）项目
1.1.2项目建设单位
***
1.1.3项目建设性质
改建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址选择在湖北省武汉市
1.1.5项目负责人
报告编制人：186--0072--8890（微）杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
本项目总投资为36000.00万元，其中，建设投资为35730.00万元（建安工程费用为7215.68万元，主体部分法拍整体建筑费28000.00万元，其他费用为370.78万元，预备费143.54万元），铺底流动资金为270.00万元。
本项目建成后，达产年可实现年产值33022.99万元，年均销售收入为29962.32万元，年均利润总额12925.24万元，年均净利润9693.93万元，年均上缴城建费及附加为259.69万元，年均上缴增值税为2164.10万元；投资利润率为35.90%，投资利税率42.64%，税后财务内部收益率27.27%，税后投资回收期(含建设期)为3.97年。
1.1.7项目建设规模
本次建设项目利用烂尾楼总面积为115846.8平米，合计178亩地，设备购置安装工程完成后即可投入使用。利用B1层和首层中厅部分建设鱼缸，养殖活鱼，实现鱼菜共生，每亩每层蔬菜种植架可种15000棵生菜，每个楼层可建6层蔬菜种植架，每年可生产 73384416 斤蔬菜。且项目利用 自备电池组供电系统供电，每年节约电费134028000元/年（157680000度/年*0.85=134028000元/年）。
项目远期规划：在城区内建设4个城市工厂，每个工厂复盖直径5000km的范围；基本实现日常蔬菜供应不跨江，基本实现应急保障不争抢，基本实现日常供应不交叉；有效解决烂尾楼的存量，将盘活的资金再用于房地产开发；引导工厂周边入住率的提升，引导城郊农民同步同标生产根类菜；形成联保联供大格局，大限度的产生社会效益。
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金人民币36000.00万元，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设工期预计3个月。
1.2项目承建单位介绍
略
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
2.《湖北省国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
3.《全国农业可持续发展规划（2015-2030）》；
4.《湖北省人民关于印发湖北省推进农业农村现代化“十四五”规划的通知》；
5.《产业结构调整指导目录（2019年本）》；
6.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（三版）；
7.《现代财务会计》；
8.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
9.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业所在地资源、能源及劳动力优势，充分考虑设计方案的前置条件，合理利用资源，整合资源，精深加工，延伸产业链，实现资源大利用和效益大化。
2、坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的产品生产技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
5、注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 购置烂尾楼总面积 ㎡ 119061.85
2 达产年设计蔬菜产品产能
2.1 蔬菜产品 万斤/年 7338.44
3 总投资资金，其中： 万元 36000.00
3.1 建安工程费用 万元 7215.68
3.2 主体部分法拍整体建筑费 万元 28000.00
3.3 工程建设其他费用 万元 370.78
3.4 预备费用 万元 143.54
3.5 铺底流动资金 万元 270.00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 33022.99
2 年均销售收入 万元 29962.32
3 年平均利润总额 万元 12925.24
4 年均净利润 万元 9693.93
5 年均增值税 万元 2164.10
6 年均城建费及附加 万元 259.69
7 年均所得税 万元 3231.31
8 项目定员 人 109
9 建设期 个月 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 35.90%
2 项目投资利税率 % 42.64%
3 税后财务内部收益率 % 27.27%
4 税前财务内部收益率 % 34.83%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 44,423.66
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 64,382.50
7 投资回收期(税后)含建设期 年 3.97
8 投资回收期(税前)含建设期 年 3.31
9 盈亏平衡点 % 38.06%

二章 项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
我国目前正处于城市化的加速时期，城市化建设取得了瞩目的成就，城市规模不断扩大、数量不断增加、以城市人口增长为标志的城市化率稳步提高。几十年来，我国在各方面发生了翻天覆地的变化，特别是建设领域取得了可喜的成绩，但纵观我国城市建设过程，在肯定建设取得成就的同时也不能忽视城建工程存在的资源浪费，其主要表现在：工程的政绩性和标志性较强，城市建设和划分的论据不充足，建设思想存在问题，在竞争日渐激烈的形势下，城市建设模式和功能雷同现象严重。部分城市在建设过程中秉承的是同样的建设理念，应用的是同样的建筑造型和功能模式。受到西方文化的冲击和影响，社会服务、经营理念、求大日图洋、建成过时，终不少造成严重的资金链条断裂，形成了大量的烂尾楼。
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