物流程序方面存在的问题：
1、入库不规范。业务处将股份公司寄到的发货回执交仓库保管员，收到货物后，不经质检检验签字，由仓库员直接入库，填开入库单。入库单无质检联。而目前集团公司要求的规范作法是：经营公司业务处接到货物后清点与订购单及供货单位的发货回执无误后，立即填开入库单，质量部门验收合格签字后，仓库保管员根据入库单验货无误入库后签字，分别交至业务处及财务处记账(入库单上须注明生产批号)。
2、出库不规范。
发货程序不规范，是造成整个HK公司物流账务混乱的根源。
按上次审计现场整改的要求，HK公司发货程序是：将审批完的发货申请表传真给库管员发货 → 登记发货通知单 → 登记销售台账 → 登记产品发货明细账。而目前集团公司要求的规范作法是：营销公司业务处接到已批准的“发货申请表”立即填开出库单(出库单上要填写“发货申请表”编号及生产批号)→ 质量部门签字后 → 仓库保管员凭出库单“发货联”发货 → 业务处组织发运。出库单“业务联”交业务处内勤记账，“财务联”交财务处记账。
上一次审计现场整改中：不要求业务处开据出库单;仓库保管员根据传真来的发货申请表进行发货后补开出库单;各部门根据发货申请表登记相关台账。
以上几点是HK物流账混乱的根源。同时HK的物流中还存在以下问题：
①、发货申请表审批手续不全。
②、出库未通过质检，没有完全按先出的原则发货。
③、仓库凭业务处传真的发货申请表发货或电话通知发货，事后补办手续。
④、发货有时不通过库管员，由发货员直接发货，事后补办手续。
⑤、因质量问题出现退货，未经质检检验，且未入库又直接补货出库。
⑥、违反规定直接发货给业务员。
3、盘库方法不正确。
①、盘库前不对账，不预作盘点清单。
②、现场盘点没有业务处人员参加。
③、不能现场发现是否存在账实不符情况。
三、对HK现有财务人员的评价
根据这次审计的结果来看，目前JLHK财务各个岗位人员基本素质普遍偏低，个别岗位达不到相应岗位应该具备的技能，具体评价如下：
1、主管会计(费用会计)***：处理外围社会关系(工商、税务)的能力较强，具备一定的全盘帐务处理能力，但管理能力一般，电脑应用技能较低，费用开支把关不严，对财务规范化管理缺乏足够的认识，对物流方面的规范化管理也缺乏足够的了解，物流方面的财务相关能力较差。其在财务处缺乏足够的威信，很难有效地组织起财务部门的工作。
2、物流会计***：经过两次电算化的培训，具备了一定的电算化基础，但仍不能完全掌握电算化的操作技能;财务基本功不扎实，对自己所负责的工作范围内一些基本的财务技能如记录台账、盘货等不求甚解;对物流的规范化操作流程缺乏必需的了解，对自己经手的工作责任心不够，工作上主观能动性差。提供的物流相关数据所花费时间长且无法其准确，其经管的物流账对于公司的物流管理而言基本上没有起到任何作用。
3、出纳***：对公司较为忠诚，有较强的监督把关意识，但财务基本功相对较差，电脑应用技能较低，工作效率不高。
4、批发部核算员***：财务电算化毕业，有较强的电脑操作能力，具备一定的财务基本功，接受能力较强，但实践经验不足，缺乏立帐务处理的工作经验，若能得到有效的指导和帮助，将能很快胜任HK会计岗位的工作。
违章建筑应该是哪个部门来评估
违章建筑的认定是由县级以上人民土地行政主管部门负责的，现实情况中一般是由住建部门和市政管理部门负责的。违章建筑的认定，是通过城市规划行政主管部门的职权范围，判断建筑是不是违章建筑，要让房屋当地的城市规划行政主管部门出具证明。
违章建筑的认定标准
违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。从违章建筑的建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：
一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证;
二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑，主要包括：
1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。
2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。
3、擅自改变了使用性质建成的建筑。
4、擅自将临时建筑设成为性建筑。
如何对违章建筑进行处罚
《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证所建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除影响的，可以限期改正，处工程造价5%以上，10%以下的罚款。
无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。不能拆除的，没收实物并处以相应的罚款。所以说，对于建筑物、违法建筑物是不是一律拆除，显然不是的。对于可以责令改正的，要积极地去责令改正，消除影响。只有在不能够改正的情况下，才能限期拆除或者是没收实物。
依据《土地管理法》集体土地上建筑物如果要被征收的，只能由省级部门或者国家相关部门才可以征收，区级行政部门或者市级部门、镇相关部门都没有征收的权利，当然也没有拆迁的权利。
4 评估方法
▪ 成本法
▪ 市场比较法
▪ 剩余法
▪ 收益法
▪ 假设开发法
▪ 基准地价法
▪ 路线价法
5 评估特点
6 评估参考
7 现状分析
8 存在问题
9 图书信息
10 内容简介
11 图书目录
房地产评估
随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押评估体系的健全就显得极为重要。
中文名房地产估价全 称房地产价格评估行 业房地产分 类一般评估
目录
1 估价概述
2 评估类型
3 评估原则
估价概述编辑
房地产估价 全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
出让地价、转让地价和其他地价。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
是指、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的格，亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给的一笔地价。
完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、比率、利率、年限等抵中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，、第二次的合
图书信息编辑 播报
书 名: 房地产评估
作 者：王景升
出版社： 东北财经大学出版社
出版时间： 2010年04月
ISBN: 9787811229622
开本： 16开
定价: 30.00 元
内容简介编辑 播报
《房地产评估》内容简介：随着我国市场经济的发展，资产评估作为为市场提供估价服务的中介行业也得到迅猛发展，社会对资产评估师、房地产估价师以及具有资产评估知识人才的需求不断增加。为适应资产评估人才培养的需要，部分财经类院校开办了资产评估，或在财务管理下设置资产评估培养方向，并开设了资产评估原理、房地产评估、无形资产评估、企业价值评估等多门课程。为完善资产评估教材体系，使学生能够系统地学习和掌握房地产评估的基本理论和评估技能，我们编写了这本《房地产评估》教材。
图书目录编辑 播报
第1章 房地产概述
学习目标
1.1 房地产及其特征
1.2 房地产价值与价格
1.3 房地产价格的影响因素
本章 小结
主要概念
基本训练
第2章 房地产评估基础
学习目标
2.1 房地产评估的含义
2.2 房地产评估的目的
2.3 房地产评估的原则
2.4 房地产评估的价值类型
本章 小结
主要概念
基本训练
第3章 房地产评估程序
学习目标
3.1 评估委托与受理
3.2 评估基本事项与评估业务约定书
3.3 评估作业计划、现场查勘与资料搜集
3.4 房地产价值评定估算
3.5 评估报告与评估资料归档
本章 小结
主要概念
基本训练
第4章 市场法
学习目标
4.1 市场法的基本原理
4.2 资料的搜集与整理
4.3 可比实例的选取与标准化
4.4 交易情况的修正
4.5 交易日期的修正
4.6 区域因素的修正
4.7 个别因素的修正
4.8 确定评估对象价值
4.9 市场法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第5章 成本法
学习目标
5.1 成本法的基本原理
5.2 房地产重置成本及估测
5.3 房地产贬值及估测
5.4 房地产价值的估算
5.5 房屋完损等级的评定标准
5.6 成本法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第6章 收益法
学习目标
6.1 收益法的基本原理
6.2 房地产的收入
6.3 房地产的运营费用
6.4 房地产净收入的预测
6.5 直接资本化率与折现率
6.6 直接资本化法
6.7 收益折现法
6.8 收益法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第7章 假设开发法
学习目标
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的评估计算公式
7.3 假设开发法的评估步骤
7.4 假设开发法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第8章 路线价法
学习目标
8.1 路线价法的基本原理
8.2 路线价法的评估步骤
8.3 路线价法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第9章 城镇土地分等定级与基准地价评估
学习目标
9.1 城镇土地的分等定级
9.2 基准地价的评估
9.3 高层建筑地价的分摊
本章 小结
主要概念
基本训练
第10章 不同评估目的的房地产评估
学习目标
10.1 房地产转让的评估
10.2 房地产抵押的评估
10.3 房地产课税的评估
10.4 投资性房地产的评估
10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估
本章 小结
主要概念
基本训练
第11章 房地产评估报告
学习目标
11.1 房地产评估报告概述
11.2 房地产评估报告的结构与具体内容
11.3 房地产评估报告的编制
本章 小结
主要概念
基本训练
主要参考文献
附录
附录1 《资产评估准则——不动产》
附录2 《人民共和国国家标准房地产估价规范》
评估类型编辑 播报
1、一般评估：
这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押评估：
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它由金融部门或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：
这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
评估原则编辑 播报
1立、客观、公正原则 2合法原则 3价值时点原则 4替代原则 5高佳利用原则 6谨慎原则
（来自于房地产评估师考试教材）
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、有效使用原则：以佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
[编辑]房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。
了解评估对象
确定评估基准日：常以年、月、日表示
签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告
