宾馆是一种商业性物业。长期以来,有关商业性物业估价的实践和研究主要集中在零售
业房地产、工业厂房和商用办公楼等领域,有关宾馆估价方法的研究并不多见。因此,无论是
估价机构还是投资者,在评估宾馆价值时,都没有太多的选择余地,往往借用面向其他商业性
物业开发的估价方法。
宾馆价值由四个部分组成:土地、建筑物、内部设施和商誉等。就土地和建筑物而言,宾馆与其他商业性物业一样,可以按照同样的原理进行估价,但是,宾馆业所的一些特点,如宾馆用途单一、需要特殊的管理经验,以及宾馆价值与其未来产生净收入的能力直接相关等,使得宾馆估价在较大程度上不同于其他商业性物业。
一、传统的宾馆价值评估方法
在一般情况下,传统的宾馆价值评估方法主要是以下两种：
（一）重置成本法
重置成本法假设购买者愿意支付不多于建造具有同等设施水平宾馆成本的价格,既不考
虑市场愿意支付的价格,也不考虑宾馆未来产生净收入的价值。估价时,按当前价格估计
宾馆建造成本,然后根据宾馆使用年限减去折旧金额,所得余额就是宾馆价值。
重置成本法在估价时考虑特定市场存在的进入障碍,如对特定区域宾馆建设实行严
格限制,或拟建宾馆无法获得合适土地等,因此,在对拟发展项目进行可行性评估时,这种方法非常有效。新开业的宾馆由于缺少经营历史数据,无法应用其他估价方法,这种方法可能是
合适的估价方法。
与其他商业性物业不同,宾馆折旧由三个部分组成：
一是宾馆的物理折旧——财产的物理磨损。二是宾馆的功能过时——与新建的具有同等功能的宾馆相比,因宾馆内部布置、风格和设计上缺乏吸引力而导致的价值损失。三是宾馆的外观过时——外部原因导致的价值损失。也就是说,宾馆折旧不仅要考虑物理磨损,而且要考虑功能过时和外观过时。由于宾馆特别容易发生功能过时和外观过时,而这些因素往往难以衡量和调整。因此,在对开业时间较长的宾馆进行估价时,需要进行高度主观的和非连续折旧估计,从而使估价结果的可靠性和有效性大打折扣。这种方法的另一个主要缺陷是,不能反映基于未来收入流的投资理念。
（二）交易金额比较法
交易金额比较法假设宾馆购买方只愿意支付不多于近期同类宾馆交易金额的价格。这种方法只关心市场上近交易的同类宾馆的成交价格,而不考虑宾馆的重置成本和未来产生净收入的价值。估价结果是对当前市场状况的真实反映,容易为交易双方所接受。为了在实践中有效地使用这种方法,估价机构需要获得及时的、可证实的和可比较的交易数据。
对于像零售业房地产这样的物业来说,估价机构获得足够的交易数据相对容易。与这些
市场不同,宾馆估价在数据收集上存在以下困难:,宾馆市场上的买主、卖主以及交易数量不多,可作为估价基准的交易更少。其次,大量宾馆交易合同不公开,估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者,不同宾馆的规模、质量、市场定位和设施等方面往往存在较大差异,难以直接比较。后,不同时期的宾馆交易数据不能直接应用,需要对作为基准的酒店交易价格进行跨时期调整。一般来说,基准酒店交易金额只有在经过大规模调整后,才能用于比较。
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